전월세 전환 계산기

3단계로 계산하기

첫째, 전환 방향을 골라요. 전세를 월세로 돌릴지, 월세를 전세로 환산할지 선택해요. 둘째, 보증금과 월세 금액을 만원 단위로 넣고 전환율을 입력해요. 셋째, '계산하기'를 누르면 예상 월세 또는 전세 환산 보증금이 나오고, 보증금을 조정했을 때 월세가 어떻게 달라지는지도 함께 볼 수 있어요.

전월세 전환 계산기가 쓰는 공식

보증금 일부를 월세로 바꿀 때는 '월세로 돌리는 금액'에 전환율을 곱하고 12로 나눠요. 반대로 월세를 전세로 되돌릴 때는 연 월세(월세×12)를 전환율로 나눠 보증금에 더해요.

월세 = (전세보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12
전세 환산 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)

예를 들어 전세 1억(10000만원)을 보증금 3000만원만 남기고 월세로 돌리면, 남는 7000만원에 전환율 4.75%를 곱한 뒤 12로 나눠 월세는 약 27만 7천원이 나와요. 반대로 보증금 3000만원에 월세 50만원을 전세로 환산하면, 연 600만원을 4.75%로 나눈 약 1억 2632만원에 보증금을 더해 약 1억 5632만원이 돼요.

법정 전환율 상한, 이렇게 정해져요

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 바꿀 때 적용할 수 있는 전환율의 상한을 정해 두었어요. '한국은행 기준금리 + 연 2%'와 '연 10%' 중 낮은 값이 상한이에요. 기준금리가 2.75%인 2026년 7월 기준으로는 4.75%가 상한이 돼요. 이 상한은 계약 기간 중이나 계약갱신요구권을 쓸 때 적용되며, 전환율은 기준금리에 따라 바뀌니 계약 시점 기준으로 확인하는 게 좋아요.

보증금 조정으로 월세 부담 맞추기

같은 집이라도 남기는 보증금을 얼마로 하느냐에 따라 월세가 달라져요. 보증금을 많이 남길수록 월세는 줄고, 적게 남길수록 월세는 늘어요. 이 전월세 전환 계산기는 입력한 보증금을 기준으로 위아래 시나리오를 함께 보여줘서, 내 형편에 맞는 조합을 찾기 쉬워요.

전세 vs 반전세 vs 월세 비용 비교 예시

같은 집을 전세, 반전세(보증금 일부+월세), 순수 월세로 계약할 때 실제 비용이 어떻게 달라지는지 비교해요. 전환율 4.75% 가정이에요.

전환율 4.75%, 전세 환산 1억원 기준 예시. 전세자금대출 이자·보증금 예금 이자 등 기회비용은 별도 계산 필요.

자주 틀리는 3가지

1. 전환율을 기준금리와 혼동하는 경우 — 전월세 전환율은 한국은행 기준금리와 다른 개념이에요. 법정 상한은 '기준금리 + 2%'이지만, 실제 계약에서 쓰는 전환율은 집주인과 세입자가 합의한 값이에요. 계약서에 전환율이 명시되어 있다면 그 값을 넣어야 정확해요.
2. 전세 기회비용을 무시하는 경우 — 전세는 월세보다 "싸다"고 느끼지만, 보증금을 예금에 넣었다면 받을 수 있는 이자가 기회비용이에요. 전세 1억원의 기회비용은 연이율 3.5%라면 연 350만원이에요. 이 금액을 월세와 비교해야 진짜 유·불리를 알 수 있어요.
3. 계약갱신 시 전환율 상한이 동일하다고 가정하는 경우 — 기준금리가 바뀌면 전환율 법정 상한도 바뀌어요. 계약갱신요구권 행사 시점의 기준금리를 기준으로 상한이 재계산되므로, 갱신 전에 최신 기준금리를 확인하세요.

임차인 보호 제도 배경

전월세 전환율 상한 제도는 임대인이 일방적으로 높은 전환율을 요구해 세입자 부담을 늘리는 것을 막기 위해 「주택임대차보호법」 제7조의2에 규정되어 있어요. 이와 함께 전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI서울보증), 임차권 등기명령, 계약갱신요구권(2년+2년), 전월세 신고제 등 여러 임차인 보호 장치가 있어요. 전세보증금을 돌려받지 못할 위험에 대비해 보증보험 가입을 먼저 검토하는 것을 권장해요. 제도 세부 기준과 최신 기준금리는 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr) 및 한국은행 경제통계시스템(ecos.bok.or.kr)에서 확인하세요.

전세 ↔ 월세 전환 구조 (전세 3억 → 보증금 1억)

전환율에는 법정 상한이 있어요. 기준금리 + 2%와 10% 중 낮은 값을 넘을 수 없어요.